Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.

Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

1. Financieringsvoorbehoud.
2. Geen huisvestingsvergunning.
3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
5. NVM No-Risk clausule.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste.

Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.


 Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld.
De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag.
Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.


Ik constateer een verschil in m², wat zijn mijn opties?

Een verkopend NVM makelaar is verplicht bij de inverkoopname van een pand de meetinstructie te gebruiken zoals vastgesteld door NVM, VBO, VastgoedPro, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer.

We verwijzen u graag naar https://www.nvm.nl/wonen/kopen/meetinstructie/ voor een uitgebreide toelichting.

Bekijk hier een video met uitleg.

Desondanks kunnen er verschillen optreden als gevolg van interpretatieverschillen of afrondingsverschillen. De koper ziet feitelijk wat hij koopt. Daarnaast hangt de prijs van de woning niet alleen af van het aantal m2 maar ook van andere zaken zoals bijvoorbeeld de ligging en staat van de woning.

Als het verschil erg groot is en u komt hier niet uit met de makelaar / verkoper kan een klacht worden in gediend bij de Raad van Toezicht.
 

Wat te doen bij verborgen gebreken na sluiten van de koopovereenkomst?

In principe geldt dat je een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt.
Maar er zijn uitzonderingen.
In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn.
Laat je grondig onderzoek na, dan is er een grotere kans dat u de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.

Bij verborgen gebreken kun je de verkoper trachten aansprakelijk stellen.
Hiervoor heb je juridische hulp nodig.
Je kunt eventueel terecht bij Vereniging Eigen Huis of anders je eigen rechtsbijstand verzekering raadplegen.
Op de pagina 'verborgen gebreken' staat meer informatie en een handige video met uitleg over verborgen gebreken.

Waar vind ik informatie over prijsontwikkelingen van bestaande woningen?

Je kunt de marktinformatie vinden op de website van de  NVM.
Daar is per COROP-regio de woninginformatie per type woning te downloaden.


Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper.
Hij adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces.
De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen.

Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.


Welke gegevens mag de makelaar aan een koper vragen voor een bezichtiging en is dat AVG proof?

In het kader van gerechtvaardigd belang van de verkoper/verhuurder mag de makelaar t.b.v. een bezichtiging minimaal naam en adres vragen van koper.

Er mag op dat moment nog niet gevraagd worden naar bijvoorbeeld financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat huurders / kopers (om zodoende het aantal bezichtigingen bijvoorbeeld in corona tijd te beperken).

De makelaar kan overigens wel aangeven wat de vereisten zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning, zodat duidelijk is of het zin heeft de woning te bezichtigen.


Mededelingsplicht vs. Onderzoeksplicht.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden.
Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven.

De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond.
Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen.
De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.


Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?


De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers.
De meest recente voorwaarden zijn te vinden op onze website of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar.
De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
 

Wat is het verschil tussen een NVM-aankoopmakelaar en aankoopcoach?

Een NVM-aankoopmakelaar heeft een meerjarige opleiding tot makelaar gevolgd, hij moet zich aan de Erecode houden en beschikt over het grootste netwerk en de grootste database uit de sector.
Daarnaast loopt NVM voorop met innovatieve tools, zodat jij altijd een streepje voor hebt op mensen zonder NVM-makelaar.

Op een aankoopcoach is bovenstaande niet van toepassing.
Dit is slechts een ‘coach’, geen professionele makelaar.

Het aankoopproces in 8 stappen

Er komt veel kijken bij het kopen van een huis: van de zoektocht en de bezichtiging tot aan het onderhandelen en de overdracht. Hier vind je het volledige aankoopproces in 8 stappen en vind je diverse tips.

Voor velen van ons is een huis kopen de grootste financiële investering in het leven. Het brengt dan ook aardig wat vragen en misschien zelfs spanning met zich mee.

Onderstaand stappenplan informeert je over elke stap in het aankoopproces en helpt je goed voorbereid het traject in te gaan. Zodat je precies weet wat je te wachten staat.
 

Stap 1: Financieel inventariseren

Voordat je kunt beginnen met de zoektocht naar een woning, is het verstandig te weten wat jouw financiële mogelijkheden zijn.
Hoeveel kun je lenen en wat zijn dan de maandelijkse lasten?
Dit kun je eenvoudig online berekenen maar je kunt ook een afspraak maken met een hypotheekadviseur.

Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van jouw nieuwe woning te financieren.
Alle overige, bijkomende kosten moet je zelf financieren. Bereken daarom ook hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Stap 2: Geschikte woning zoeken

Zodra je weet hoeveel je maximaal kunt uitgeven aan een woning en je jouw woonwensen op een rij hebt gezet, kan de zoektocht beginnen.

Er zijn verschillende manieren om jouw koopwoning te vinden.
 

funda.nl

Op funda.nl vind je het grootste aanbod koopwoningen in Nederland.
Hier kun je met behulp van filters gericht zoeken naar een woning die het best aansluit bij jouw woonwensen.
Als je een Funda-account aanmaakt en een zoekopdracht instelt, ontvang je elke dag het nieuwste woningaanbod automatisch in je mailbox.
 

NVM-aankoopmakelaar

Je kunt een zoekopdracht geven aan een NVM-aankoopmakelaar.
De NVM-aankoopmakelaar gaat met jouw woonwensen gericht op zoek naar een woning die bij jou past.
Hij beschikt over een groot netwerk en is altijd als eerste op de hoogte van woningen die op de markt komen, vaak ruim voordat een woning op funda.nl wordt geplaatst.
Ook heeft een aankoopmakelaar kennis van de lokale markt en de laatste informatie over nieuwbouwprojecten.
 

NVM Open Huizen Dag

Twee keer per jaar organiseert NVM de NVM Open Huizen Dag.
Tijdens deze dag kun je vrijblijvend alle deelnemende huizen zonder afspraak bezoeken.
Bij dit bezoek is de eigenaar van het betreffende huis aanwezig, zodat je zelf direct naar de ervaringen van de bewoner kunt vragen.
De deelnemende huizen vind je op funda.nl.

Lees meer over de NVM Open Huizen Dag
 

Nieuwbouwwoning

Wil je liever een nieuwbouwwoning in plaats van een bestaande woning?
Een NVM Nieuwbouwmakelaar kan je assisteren gedurende het hele traject.

Lees meer over een nieuwbouwwoning kopen
 

Stap 3: Een huis bezichtigen

Heb je een huis gevonden dat je aanspreekt?
Dan is het tijd voor de bezichtiging.
Zo kom je erachter of het huis daadwerkelijk aan je wensen voldoet.
Een NVM-aankoopmakelaar kan hierin veel werk – en spanning – uit handen nemen.

Bij het bezichtigen van een koophuis zijn er veel zaken waar je op moet letten.
Natuurlijk is het belangrijk dat het huis goed voelt, maar het is vooral belangrijk dat je later niet voor verrassingen komt te staan. Let daarom op deze punten:

• De locatie en de buurt
  • De locatie en de buurt zijn belangrijke aspecten van een koophuis. Het bepaalt voor een groot deel de waarde van het huis, maar in zekere mate ook of jij je thuis gaat voelen op die plek. Voel je je veilig in de buurt? Is er voldoende parkeergelegenheid? Heeft de buurt de gewenste voorzieningen zoals openbaar vervoer of scholen? En hoe zijn de buren? Loop gerust eens door de wijk om de buurt te verkennen.
• Buitenkant van het huis
  • Veel mensen investeren wel in het interieur, maar doen minder met de buitenkant van hun huis. Daarom is het extra belangrijk om hierbij stil te staan. Denk bijvoorbeeld aan de volgende aspecten: Is het dak nog in goede staat? Van welk materiaal zijn de kozijnen gemaakt? Is het schilderwerk in orde of aan vervanging toe? Wat is de zonligging van het huis? Vergeet hierbij ook niet om de tuin of het terras mee te nemen.
• Binnenkant van het huis
  • Bekijk de binnenkant van het koophuis kritisch: Hoe is de indeling van het huis? Is de keuken nog in goede staat? Is de badkamer naar wens? In welke conditie zijn de plafonds en de muren? Gaan de deuren en ramen makkelijk open en dicht? Kijk met een open blik, maar laat je niet afleiden door de huidige meubels of de kleur op de muur.
• Installaties
  • Ook de installaties zijn een aandachtspunt. Welke installaties en apparatuur zijn aanwezig in het huis? Zijn er voldoende stopcontacten en groepen in de meterkast? Hoe wordt de woning verwarmd en wat zijn de maandelijkse lasten van de huidige bewoner? Vraag het indien nodig aan de verkopende makelaar.
• Duurzaamheid
  • Duurzaamheid is steeds belangrijker. Let daarom ook op de duurzaamheidsaspecten van het huis. Zijn de muren en het dak (goed) geïsoleerd? Is het dubbelglas nog rendabel? Wekt het huis al groene energie op, bijvoorbeeld via zonnepanelen of heeft het een warmtepomp? Vergeet hierbij ook niet naar het energielabel van de woning op te vragen.

Vraag om hulp

Zoals je ziet zijn er veel punten waar je op moet letten tijdens een bezichtiging. Zaken waar je zelf misschien geen verstand van hebt. Aarzel dan niet om hulp in te schakelen, bijvoorbeeld van de NVM-aankoopmakelaar. De NVM-aankoopmakelaar kijkt mee naar het onderhoud van het huis en weet de juiste vragen te stellen. Hij kan adviseren of een aanvullende bouwkundige keuring nodig is.
 

Stap 4: Extra onderzoek

• Gebreken
  • Als je een huis koopt, mag je verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Dit betekent dat er veilig gewoond kan worden met een redelijke mate van duurzaamheid. Toch kan er sprake zijn van zichtbare of onzichtbare gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren.
  • Lees meer over gebreken
  • Lees meer over verborgen gebreken
• Onderzoeksplicht
  • Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dit betekent dat er van jou als koper verwacht wordt dat je de staat van het huis onderzoekt. Zichtbare gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen ontdekken, kunnen later niet als verborgen gebreken worden benoemd. Deze komen voor eigen rekening. De NVM-aankoopmakelaar ondersteunt bij het invullen van de onderzoeksplicht. Hij kijkt met een neutrale blik naar het huis en stelt kritische vragen. Hij kent de potentiële risico’s van een huis en weet waar je op moet letten.
• De verkoper heeft mededelingsplicht
  • De verkoper heeft een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht de verkoper alle informatie te verstrekken die voor jou als koper belangrijk kan zijn. Zo is hij verplicht je te laten weten of een huis gebreken heeft en welke dat zijn. Houd er wel rekening mee dat een verkoper zelf niet altijd op de hoogte is van verborgen gebreken.
• Bouwkundige keuring
  • In sommige gevallen is het verstandig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke keuring door een bouwkundig inspecteur. De bouwkundige keuring maakt duidelijk welke gebreken een huis heeft en hoeveel onderhoud er op de korte én lange termijn nodig is. Deze gebreken legt de bouwkundig inspecteur vast in een bouwkundig rapport, samen met de kosten die nodig zijn om het huis te herstellen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een slechte fundering, gevels die een grondige opknapbeurt nodig hebben, lekkage in het dak of ongedierte in huis. In alle gevallen is er (kostbaar) herstel of onderhoud nodig. Een bouwkundig rapport geeft je als koper meer zekerheid over de bouwkundige staat van het huis. Dit kan van pas komen tijdens de onderhandelingen over de prijs van de woning. Bovendien kun je het resultaat van het bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde op laten nemen in de koopovereenkomst. Een NVM-aankoopmakelaar adviseert je of een bouwkundige keuring nodig is.
• Clausules
  • Soms zijn er door de verkoper speciale clausules opgenomen in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn opgenomen om de verkoper te beschermen en om te voorkomen dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van het huis. Dit zijn de meest voorkomende clausules:
    • Ouderdomsclausule: In het geval van een oude woning kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen. Lees meer over ouderdomsclausule
    • Niet-bewoningsclausule: Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn, bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning zoals een bewoner dat zou zijn.
  • Als koper moet je extra voorzichtig zijn met het tekenen van een koopovereenkomst met een clausule. Gelukkig is een NVM-aankoopmakelaar bekend met dit soort clausules en alle andere zaken in een koopovereenkomst. Hij kan inschatten of een bouwkundige keuring noodzakelijk is en aangeven wat er namens jou als koper in de koopovereenkomst opgenomen moet worden.
• Energielabel
  • Alle huizen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een huis. De labels lopen van A tot en met G. Bij de verkoop van een huis is de eigenaar verplicht een definitief energielabel aan te vragen. Officieel hoeft de verkoper dit label pas te overhandigen tijdens de overdracht bij de notaris. Toch wil je als koper vroegtijdig inzicht hebben in de werkelijke energiezuinigheid van een huis. Controleer daarom goed of het energielabel klopt. De NVM-aankoopmakelaar weet hier alles van.  Lees meer over Energielabel
• Appartement kopen: Vereniging van Eigenaren (VvE)
  • Als je een appartement koopt, krijg je te maken met een Vereniging van Eigenaren (VvE). Een VvE vertegenwoordigt alle appartementseigenaren en is verantwoordelijk voor het gezamenlijke onderhoud van het gebouw. Met de aankoop van een appartement word je automatisch lid van een VvE en dus medeverantwoordelijk. Het is daarom belangrijk om te weten hoe het ervoor staat met de VvE. Lees meer over de Vereniging van Eigenaren (VvE)
• Momument kopen
  • Een monumentaal pand mag vaak rekenen op veel interesse van kopers. De monumentale status roept echter ook veel vragen op. Wat zijn je rechten en plichten bijvoorbeeld? En wat kan en mag er eigenlijk met zo’n pand? Ook het kostenaspect is vaak een belangrijk vraagstuk, want de monumentale status maakt restauratie kostbaar. Wanneer je je goed verdiept in de mogelijkheden van een pand met een monumentale status, dan kom je niet voor verrassingen te staan. Op de website van het Restauratiefonds en monumenten.nl vind je nuttige informatie. Een NVM-aankoopmakelaar met specialisme in monumenten kan jou goed adviseren bij de aankoop van een monumentaal pand.

Stap 5: De onderhandeling

Nu je een huis hebt gevonden dat voldoet aan jouw woonwensen, kunnen de onderhandelingen beginnen. Hier moet je op letten:

• Onderhandelingsstrategie
  • Als je eenmaal je zinnen hebt gezet op een woning, is het soms lastig om objectief en zakelijk te blijven. Emoties gaan een rol spelen waardoor de kans bestaat dat je te veel voor de woning betaalt. Een onderhandelingsstrategie zorgt ervoor dat dit niet gebeurt. De onderhandelingsstrategie is helemaal afhankelijk van de situatie. Niet alleen de markt, maar ook de situatie van de verkoper. Heeft de verkoper bijvoorbeeld zelf al een nieuwe woning gekocht? Dan is er waarschijnlijk meer ruimte voor onderhandelingen. Een NVM-aankoopmakelaar helpt bij het bepalen van de beste onderhandelingsstrategie en adviseert over een realistische prijs. Als taxateur heeft hij ervaring met het bepalen van de juiste prijs en heeft hij toegang tot de NVM-database waarin hij kan zien wat de marktwaarde is van vergelijkbare woningen. Als je een woning koopt en je gaat met de verkoper in onderhandeling, doe je dat niet alleen over de prijs. Je onderhandelt ook over de opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden.
• Roerende zaken
  • Als je een woning bezichtigt is deze vaak nog bewoond en ingericht. Hoe leuk de inrichting ook is, de meeste mensen weten dat die stijlvolle bank en die mooie tafel niet bij de koop zijn inbegrepen. Maar wat hoort er eigenlijk wél bij het huis? Bij de verkoop van een woning wordt onderscheid gemaakt tussen de onroerende zaak en de roerende zaken. Spreek je verder niets af, dan koop je alleen de onroerende zaak. In het model koopovereenkomst wordt dit omschreven als ‘het eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ (bijvoorbeeld een carport of schuur). Roerende zaken zijn spullen zoals een bank, kast of spiegel. Roerende zaken vallen niet onder de koop. Het is echter niet altijd duidelijk of iets roerend is of onderdeel is of is geworden van de onroerende zaak. Neem bijvoorbeeld een kast. Een losse kledingkast zal over het algemeen door iedereen als roerend bestempeld worden. Maar wat als er sprake is van een losse maar speciaal op maat gemaakte kast in een nis? Daar zit een moeilijk punt. Wat precies een roerende zaak is en wat onderdeel is van de onroerende zaak heeft al vele discussies opgeleverd. Het juridische onderscheid hiertussen is zelfs voor juristen vaak lastig. Om onduidelijkheid achteraf te voorkomen is het van belang om afspraken te maken door middel van een zogenoemde 'lijst van zaken'. Hierin wordt aangegeven welke zaken in het huis achterblijven, welke met verkopers meegaan en welke zaken overgenomen kunnen worden.
• Ontbindende voorwaarden huis kopen
  • Wanneer je een bod uitbrengt weet je misschien nog niet of je de financiering rond kunt krijgen of heb je onvoldoende zicht op de technische staat van het huis. Met ontbindende voorwaarden voorkom je dat je vastzit aan de koop van het huis. Dit zijn de meest voorkomende ontbindende voorwaarden:
    • Financieringsvoorbehoud
    • NVM No Risk-clausule
    • Bouwkundige keuring
    • Nationale Hypotheek Garantie
    • Huisvestingsvergunning
  • De ontbindende voorwaarden bepaal je vóórdat je het eerste bod uitbrengt. Wanneer de datum voor de ontbindende voorwaarden verstreken is en je alsnog afziet van de koop van het huis, betaal je een boete aan de verkoper. Die boete bedraagt meestal 10% van de totale koopsom, plus eventuele aanvullende schadevergoeding. Een NVM-aankoopmakelaar adviseert over de geschikte ontbindende voorwaarden voor jouw situatie en voorkomt onnodige risico’s. Ook bewaakt de NVM-aankoopmakelaar de gestelde termijn.
• Bieden op een huis
  • Na het bepalen van de strategie, het bod en de (ontbindende) voorwaarden, breng je een bod uit bij de verkopende partij. Dit kan op verschillende manieren. Je kunt het voorstel schriftelijk, per e-mail, telefonisch of in sommige gevallen via de website van de verkopende makelaar overbrengen. Is onderhandelen niet jouw sterkte kant? Dan is het verstandig om dit proces uit handen te geven. De NVM-aankoopmakelaar kent de spelregels en start zelfverzekerd de onderhandelingen namens jou. Lees meer over bieden op een huis
• NVM Online Bieden
  • Het is mogelijk om online te bieden op een woning via het digitale platform van de NVM: NVM Online Bieden. NVM Online Bieden is een digitaal platform dat het biedproces transparanter maakt. Als koper kun je precies zien wat anderen geboden hebben en heb je de mogelijkheid je bieding gedurende het biedproces aan te passen. NVM Online Bieden kan alleen op een geselecteerd aanbod woningen. Lees meer over NVM Online Bieden
• Onderhandelen
  • Na het uitbrengen van het openingsbod is het afwachten. Je bent namelijk pas officieel in onderhandeling als de verkoper een tegenbod uitbrengt, of als de verkoper expliciet meldt dat jullie in onderhandeling zijn. Houd er rekening mee dat er meerdere onderhandelingen kunnen lopen. Dus ook als je al in onderhandeling bent, kan iemand anders een bod doen. De verkopende makelaar zal het melden als er meerdere onderhandelingen lopen. De verkoper is niet verplicht om zijn woning aan je te verkopen wanneer je de vraagprijs geboden hebt. De verkoper mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – in overleg met zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigingen in bijvoorbeeld een inschrijving. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De verkoper dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

Stap 6: Ondertekenen van de koopovereenkomst

Schriftelijkheidsvereiste

Als koper en verkoper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming. De wet bepaalt dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden vastgelegd. Zodra partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de verkoop, zijn koper en verkoper nog niet gebonden. Een mondelinge afspraak is dus niet bindend.

Lees meer over het schriftelijkheidsvereiste.

Dit schriftelijkheidsvereiste geldt niet bij de verkoop van alle onroerende zaken. Het is alleen van toepassing op de verkoop van voor bewoning bestemde onroerende zaken aan particulieren (consument-kopers). De verkopende makelaar legt de gemaakte afspraken vast in de koopovereenkomst.
Samen met jouw NVM-aankoopmakelaar loop je de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en waar nodig toelichting te geven. Zo weet je als koper precies waar je voor tekent. 
Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen.

Hoe werkt NVM Digitaal Ondertekenen?

Bedenktijd koopovereenkomst

De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Daarna heb je als koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin je zonder opgaaf van reden alsnog de koop kunt ontbinden. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Lees meer over de bedenktijd
 

Stap 7: Huis financieren

Is het bod geaccepteerd, dan is het tijd om de financiering in orde te maken. De meeste mensen sluiten hiervoor een hypotheek af. Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van je nieuwe woning te financieren. De overige kosten moet je zelf financieren.

• Hypotheek afsluiten
  • Er zijn veel verschillende hypotheekverstrekkers, met allemaal net weer andere spelregels. Een hypotheekadviseur adviseert over de verschillende hypotheken en helpt je bij het kiezen van een hypotheek die past bij jouw persoonlijke situatie. Hij vergelijkt verschillende aanbieders, berekent de maandlasten en kiest samen met jou de beste oplossing. Reken erop dat het verwerken van een hypotheekaanvraag ongeveer 4 tot 8 weken duurt.
• Kosten koper
  • Met de huidige regelgeving is het mogelijk om tot 100% van de waarde van je nieuwe huis te financieren. De overige kosten moet je zelf financieren. Dit zijn de kosten koper op een rij:
    • Overdrachtsbelasting
    • Notariskosten
  • Optioneel komen daar de volgende kosten bij:
    • Advies- en bemiddelingskosten
    • Taxatiekosten
    • Bouwkundig rapport
    • Bankgarantie
    • Waarborgsom Nationale Hypotheek Garantie
    • Makelaarscourtage
  • Een nieuwbouwwoning koop je ‘vrij op naam’. In dat geval zijn de kosten koper bij de koopprijs inbegrepen.
• Taxeren
  • De hypotheekverstrekker wil weten wat het huis waard is. Daarom is voor de financiering van een huis in de meeste gevallen een taxatierapport van een gecertificeerde taxateur nodig. Jouw aankoopmakelaar en verkoopmakelaar mogen dit rapport niet opstellen omdat ze bij het onderhandelingsproces betrokken zijn. Ze kunnen je natuurlijk wel helpen bij het vinden van een gecertificeerde taxateur.
• Nationale Hypotheek Garantie
  • Veel mensen sluiten een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een NHG beperkt namelijk de financiële risico’s van een eigen koopwoning, voor de eigenaar én de bank. Omdat de geldverstrekker door een NHG minder risico loopt, is de rente vaak iets lager dan bij een lening zonder NHG. De koopprijs van de woning moet dan wel onder de NHG-grens liggen.
  • Lees meer over Nationale Hypotheek Garantie
• Makelaarscourtage
  • Wanneer je een woning aankoopt met behulp van een NVM-aankoopmakelaar, betaal je een courtage. Dit is een vergoeding voor de werkzaamheden die hij verricht. Wat je betaalt voor een aankoopmakelaar staat niet vast. De prijs verschilt per NVM-aankoopmakelaar en hangt af van de diensten die hij levert. De vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de aankoopprijs, maar je kunt ook een vaste prijs afspreken. Hierover kan je onderhandelen. Een NVM-aankoopmakelaar schakel je meestal in op basis van no cure no pay. Dit betekent, wanneer er uiteindelijk geen koopovereenkomst gesloten wordt, je in principe niks betaalt. Vaak wordt afgesproken dat de courtage betaald wordt op het moment van de eigendomsoverdracht van het huis. Gemaakte kosten, zoals een bouwkundige keuring, worden vaak tijdens de looptijd van de opdracht al aan de makelaar betaald. De courtage en andere afspraken leg je vast in een opdracht tot dienstverlening. Het kan voorkomen dat de opdracht tot dienstverlening niet eindigt doordat de opdracht is vervuld (een geslaagde transactie) maar omdat je hebt besloten de opdracht in te trekken of omdat de makelaar heeft besloten de opdracht terug te geven. Als een makelaar de opdracht teruggeeft kan hij alleen de gemaakte kosten in rekening brengen. Als je zelf besluit de opdracht in te trekken, betaal je naast een vergoeding voor de gemaakte kosten soms ook de zogenoemde intrekkingskosten. Dit is een percentage van het loon en staat vermeld in de opdracht tot dienstverlening.

Stap 8: Overdracht huis

Pas wanneer de hypotheek geregeld is, de bedenktijd is verstreken en eventuele aanvullende ontbindende voorwaarden niet van toepassing zijn, is de koop definitief. Nu kan de overdracht plaatsvinden.
Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum ontvang je van de notaris een concept-leveringsakte en een nota van afrekening.
Controleer goed of alle gegevens kloppen. Een NVM-aankoopmakelaar helpt je hierbij.
Vlak voor de overdracht inspecteer je, eventueel samen met jouw NVM-aankoopmakelaar, de woning om te zien of deze nog in de afgesproken staat is.
Daarna betaal je, vrijwel altijd via de hypotheekverstrekker, bij de notaris de koopsom, de overige kosten en eventueel de prijs van de overgenomen roerende zaken.
Vervolgens teken je de akte van levering.

De woning staat nu op jouw naam en wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster!


Waarom een NVM-aankoopmakelaar?

1. Veel kennis van de lokale markt.
2. Adviseren over slimme aanpassingen zoals een verbouwing of verduurzaming die de waarde van je huis op den duur kunnen verhogen.
3. Veel kennis van vaak voorkomende gebreken.
4. Behoeden je in het proces voor eventuele juridische haken en ogen. Hebben een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering.
5. Beschikken over allerlei tools en een rijke database, waardoor ze precies weten wat een huis echt waard is.
6. Houden het hoofd koel en zorgen ervoor dat je niet te veel betaalt en de beste keuzes maakt.
7. Nemen bij aankoop alle complexe documentatie uit handen en zorgen dat alles perfect geregeld wordt.

De vragen over een woning verkopen.

Ga je een huis verkopen?
Dan kun je met verschillende zaken te maken krijgen.
Hieronder de vragen die bij de NVM regelmatig binnenkomen over het verkoopproces.

Wat mag ik verwachten van mijn makelaar en wat is de rol van de makelaar?

Je kunt alles over de rol van de makelaar lezen op www.nvm.nl/wonen.
In de algemene consumenten voorwaarden kun je lezen wat de rechten en plichten over en weer zijn.
Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar ten aanzien van het zelfde pand.

De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper.
Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.


Als er foto's van mijn huis zijn gemaakt voor de verkoop, dan zijn die foto's toch mijn eigendom?

Dat is niet automatisch het geval. Indien jouw makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, is hier automatisch een auteursrecht op komen te rusten.

Voordat je de foto’s zou kunnen gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar. Ook als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding heeft betaald voor deze foto’s.

Mogen twee medewerkers van één makelaarskantoor de begeleiding doen voor twee potentiële kopers voor dezelfde woning? 

De vraag heeft alles te maken met transparantie.

Zoals in de opdracht tot dienstverlening vermeldt staat:

Het NVM-lid aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever.
Indien het een groot makelaarskantoor betreft zou dit samen kunnen, mits ieder een eigen makelaar heeft en mits alle partijen op de hoogte zijn.

Wat is de NVM No-Risk clausule? 

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning.
Koop je met de NVM No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.

De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde.
Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.

De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt.
De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen.

De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis.
Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst.
In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat? 

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken.
Je bent immers zijn opdrachtgever.
Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken.
Je betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.


Mededelingsplicht vs. Onderzoeksplicht. 

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden.
Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hieraan vorm gegeven.
De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond.
Tenzij de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij dat wel onderzoeken.

De  koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen.
De makelaar kan hier een rol spelen, in sommige gevallen kan de makelaar ook adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.


Waar vind ik de Algemene voorwaarden?

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers.
De meest recente voorwaarden zijn te vinden op de website van NVM of verkrijgbaar via uw NVM-makelaar.
De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

Heeft mijn woning een energielabel nodig?

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na.
Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is.
Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht.
Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd.
Dat kan gaan om een boete van maximaal €405,- of om een last onder dwangsom met de verplichting om alsnog een label aan te vragen.
Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst.
Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid www.rijksoverheid.nl 

Hoe kom ik aan een energielabel?

Een NVM-makelaar kan je adviseren over energielabels en verbeteringen op het gebied van de verduurzaming van jouw woning.
Op een speciale pagina is dit uitgelegd.
NVM-makelaars kunnen daarnaast gebruik maken van de NVM Energielabel Service.
Daarmee wordt u vlot, vakkundig en snel geholpen.

Wat is de NVM vragenlijst?

De NVM Vragenlijst is een formulier waarop alle informatie over een te verkopen woning staat beschreven en waarmee de verkopers aan hun mededelingsplicht voldoen.
Deze mededelingsplicht houdt in dat u als verkoper op het moment van het sluiten van de overeenkomst aan de koper meedeelt wat hem of haar bekend is over de woning.

De vragenlijst bevat vragen over de toestand en het onderhoud van de woning.
Zo worden zaken besproken als installaties en riolering.
Daarnaast wordt in deze vragenlijst het voorschot op energienota’s aangegeven.
Wanneer er bepaalde contracten en garanties (door)lopen, dienen deze ook te worden vermeld.
Tevens wordt u gevraagd om een aantal vragen te beantwoorden inzake de bodem en mogelijke verontreiniging.

De vragen over een bieding.

Wanneer er een match is tussen de koper en de woning, kan de onderhandeling starten.
Dit is het spannende deel van het koopproces.
Hieronder de vragen die bij de NVM regelmatig binnenkomen over bieden en de onderhandeling.
 

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op je bod door:

a) Een tegenbod te doen.
b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.
 

Hoe werkt het proces met bieden in deze overspannen markt, waar er weinig aanbod is en veel vraag?

Soms zijn er zo veel belangstellenden voor een woning dat moeilijk te bepalen is wie de beste koper is.
De verkoper kan, al dan niet op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure op inschrijving inzetten.

In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen.
Een hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt, de verkoper kan een bepaalde ontbindende voorwaarde bijvoorbeeld belangrijk vinden.
De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor.

Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.

In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt.
De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd.
In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen.
Begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.

Ik ben in onderhandeling en de makelaar gaat gewoon door met bezichtigingen, dat mag toch niet?

De verkoper beslist aan wie hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden.
Koper koopt van verkoper en niet van diens makelaar.
De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper.

Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend ligt de koop vast.
Tot die tijd mag verkoper nog met iedereen tegelijkertijd onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.

Lees meer over: bieden op een huis.

Is het toegestaan om tegen elkaar op te bieden?

Zolang een NVM-makelaar uitleg geeft over het proces van bieden, dan mag dit gewoon.
Het is ook in overeenstemming met de Erecode, waarin staat dat een NVM-makelaar transparant moet zijn.

Lees meer over: bieden op een huis.

Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen.
De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod.
Ook als u de vraagprijs of meer biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Wilt u hier meer over weten, ga dan naar: bieden op een huis.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
Daarnaast heb je als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen.
Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.

Mag een NVM-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen.
De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Wat zijn de verschillende biedingsvormen?

Er zijn verschillende manieren om te bieden op een huis, dit wordt bepaald door de verkoper.
Je kunt de volgende vormen tegenkomen: onderhandelen, verkoop bij inschrijving, online bieden en veiling.
 

• Onderhandelen

• Verkoop bij inschrijving

Kiest de verkoper voor verkoop bij inschrijving, dan is onderhandelen niet mogelijk.
Alle bieders kunnen slechts eenmalig een ultiem eindbod doen.
Deze dien je voor een bepaalde datum en tijd in bij de verkopend makelaar of notaris, in een gesloten envelop (tegenwoordig kun je jouw bod ook steeds vaker mailen).
eze biedingsvorm lijkt simpel, maar vaak spelen verschillende richtlijnen, spelregels en voorwaarden een rol. Ga altijd na of dit het geval is.
Een NVM-aankoopmakelaar heeft veel ervaring met verkoop bij inschrijving en kan je advies geven.
 

• Online bieden

Soms is het mogelijk om voor een huis online te bieden.
Via een digitaal platform, zoals NVM Online Bieden, kun je precies zien wat er geboden is en je kun je jouw bieding gedurende het biedproces aanpassen.
Inclusief de ontbindende voorwaarden.
Je kunt er zelfs voor kiezen jouw bod automatisch te laten verhogen zodra je overboden wordt.
Hierbij stel je uiteraard jouw maximumbedrag in. Lees hier meer over NVM Online Bieden.
 

• Veiling

Tot slot is er de veiling. Dit kan een vrijwillige veiling of een executieveiling zijn.
De verkoper kiest voor een veiling, als wordt verwacht dat deze vorm van openbare verkoop meer zal opbrengen.
De executieveiling is een onvrijwillige openbare verkoop, waarbij bezit wordt verkocht om openstaande schulden af te lossen.

Hoevaak kun je bieden op en woning? 

In theorie ligt over het algemeen niet vast hoe vaak je kunt bieden op een huis.
Behalve bij de biedingsvorm ‘verkoop door inschrijving’, waarbij je slechts eenmalig een ultiem eindbod doet.

Echter, ook bij de overige vormen wordt er in de praktijk niet eindeloos geboden.
Vaak doet een bieder maar enkele malen een bod op hetzelfde huis.

Hoe bied ik op een woning? 

De manier waarop je biedt op een woning, hangt af van de biedingsvorm.
De verschillende biedingsvormen zijn: onderhandelen, verkoop bij inschrijving, online bieden en veiling.

Ongeacht de biedingsvorm, is het altijd belangrijk om vooraf de beste biedingsstrategie te bepalen.
Deze kan per huis verschillen en is afhankelijk van allerlei factoren, zoals de markt, de situatie van de verkoper en jouw eigen situatie.

Een NVM-aankoopmakelaar kan je helpen om de beste strategie, en uiteindelijk het beste bod, te bepalen.

Wat moet ik bieden op een huis? 

Bepalen wat je voor een huis wilt bieden, begint bij het bepalen van de onderhandelingsruimte: je stelt jouw ideale en jouw maximale prijs vast.
Onderzoek hiervoor wat de woning waard is.

Denk verder goed na over de voorwaarden.
Naast de prijs, kunnen deze ook van doorslaggevend belang zijn.
Wil je overbieden, bedenk dan goed hoeveel je wilt en kunt overbieden op het huis.
Hier zitten namelijk risico’s aan vast.

Een NVM-aankoopmakelaar kan je helpen bij het bepalen van het beste bod en ondersteunen bij de onderhandelingen, onder andere dankzij uitgebreide kennis van de lokale huizenmarkt en inzicht in de laatste prijsontwikkelingen.

Wat is mijn maximale bod op een woning? 

Wat je maximaal wilt bieden op een huis, is van veel factoren afhankelijk.
Jouw eigen budget, de waarde van de woning, de (ontbindende) voorwaarden die wel of juist niet worden meegenomen, het aantal bieder, etc.
Elke situatie kent zijn eigen optimale biedingsstrategie.
Een NVM-aankoopmakelaar kan je helpen om de beste strategie te bepalen, waardoor je onder andere inzicht krijgt in het maximale bod voor jouw situatie.

Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maak voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng? 

Nee, dit hoeft niet.
De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij of zij in onderhandeling gaat.
Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

Mijn bod is (mondeling) geaccepteerd en we hebben alles doorgesproken en nu heeft iemand een hoger bod gedaan. Mag dat?

Ja dat mag.
Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen die hebben ondertekend, dit heet het schriftelijkheidsvereiste.

Op dat moment staat de koop vast voor de verkoper en heeft koper nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen.
Een acceptatie per mail of whatsapp is niet rechtsgeldig.

Heb ik recht op inzage op wat andere hebben geboden?

Als jij een kandidaat-koper bent en een bod hebt uitgebracht uitgebracht heb je recht op inzage in de biedingen.
Dit staat in het biedlogboek. Dit kan alleen als de verkopende makelaar is aangesloten bij de NVM, VBO of Vastgoedpro.
Lees hier meer over het Biedlogboek.

Per wanneer is het biedlogboek verplicht?

Per 1 januari 2023 is het gebruik van het Biedlogboek verplicht en heeft de kandidaat-koper  recht op inzage, wanneer de verkoop via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar plaatsvindt.

Op welke transacties is het biedlogboek van toepassing?

Het biedlogboek is van toepassing bij de verkoop van woningen/appartementen (bestaande bouw) en wanneer de koper en/of de verkoper een particulier is.

Het biedlogboek is niet van toepassing bij de verkoop van nieuwbouw, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-/bedrijfspanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming.
 

Is het biedlogboek ook van toepassing op woning in de stille verkoop?

Ja, ook bij woningen in de stille verkoop is het Biedlogboek van toepassing.
Bij objecten met een gemengde bestemming is het advies om ook te werken met een Biedlogboek.
Bij twijfel of het Biedlogboek van toepassing is advies om te werken met het Biedlogboek.

Wanneer moet het biedlogboek precies worden verstrekt?

Het biedlogboek is na afloop van de bedenktijd en/of ontbindende voorwaarden beschikbaar voor kandidaat-kopers.

Wat gebeurt er met een persoonlijke boodschap van een kandidaat-koper?

Een persoonlijke boodschap van een kandidaat-koper verschijnt niet in het biedlogboek voor de andere kandidaat-kopers.  

De vragen over de courtage

Wanneer je een makelaar een opdracht geeft, betaal je courtage.
De hoogte van de courtage is afhankelijk van de makelaar, welke diensten je afneemt en wat je afspreekt.

Valt de makelaarscourtage onder de 'kosten koper'?
 
Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

1. Overdrachtsbelasting.
2. Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. 

Als de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper.
Die wordt over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt.
De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

Hoe hoog is de courtage van een makelaar?

De NVM schrijft geen vaste tarieven voor.
De hoogte van de courtage is een kwestie van onderhandelen tussen jou en de makelaar.
Vaak wordt de courtage bepaald op een percentage van de koopsom, maar een vast bedrag afspreken mag ook.
De courtage is altijd inclusief BTW.

Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat?

Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van je makelaar dan adviseren wij dat met je makelaar te bespreken.
Je bent immers zijn opdrachtgever.
Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken.
Je  betaalt dan intrekkingskosten, hoe hoog die kosten zijn staat in de opdracht tot dienstverlening.

De vragen over een woning huren.

Wanneer je een huis gaat huren, krijg je met meerdere zaken te maken.
Bekijk hier de meest gestelde vragen over het huren van een huis.

Ik zoek een huurwoning.

Als je op zoek bent naar een huurwoning, kun je het huuraanbod op funda.nl raadplegen of contact opnemen met een NVM-huurmakelaar.

Hoe gaat het huren van een huis?

Het huren van een huis doe je in vier stappen:

Stap 1: Een huurwoning zoeken.

Als je op zoek bent naar een huurwoning, kun je het huuraanbod op funda.nl raadplegen of contact opnemen met een NVM-huurmakelaar.

De NVM-makelaar kan je helpen met het maken van de juiste keuze.
Hij heeft jarenlange ervaring en beschikt over een uitgebreid netwerk van NVM-collega’s.
Zo weet je snel of er op dat moment een woning wordt aangeboden die aan jouw wensen voldoet.

Lees ook welke bemiddelingskosten mogen worden doorberekend aan huurders.
De NVM-makelaar kan je hierover informeren.

Stap 2: De bezichtiging.

Je hebt een mogelijk geschikte huurwoning gevonden.
Nu is het tijd om de woning te bezichtigen!
Een NVM-makelaar kan je begeleiden tijdens de bezichtiging en van waardevolle informatie voorzien, zoals de onderhoudsstatus van de woning en informatie over hoogte van de servicekosten.

Stap 3 De acceptatie.

Ben je overtuigd van de woning en wil je de woning graag huren?
Dan zijn er nog een aantal zaken die geregeld moeten worden.
 

Ten eerste is het belangrijk dat de verhuurder jou accepteert als nieuwe huurder. 
De verhuurder wil weten of jij een goede huurder bent.
Wanneer de verhuurder een NVM-makelaar heeft ingeschakeld is de kans groot dat je te maken krijgt met de NVM Woontoets.
 

Met de NVM Woontoets kan een NVM-makelaar (potentiële) huurders screenen voor de verhuurder.
Voor jou als huurder is dit ook positief.
Als jij een geschikte huurder bent, kan de NVM-makelaar dit met de NVM Woontoets aantonen.
 

Ben je geaccepteerd als huurder?
Dan is het raadzaam om een voor- en eindinspectie van de woonruimte te (laten) verrichten door een NVM-makelaar.
Denk hierbij ook aan de meterstanden.
De oude huurder heeft namelijk de plicht om de huurwoning in dezelfde staat achter te laten als waarin jij hem als nieuwe huurder hebt verkregen.
 

Daarna teken je als nieuwe huurder het overnamedocument waarmee je verklaart de woning over te nemen van de vorige huurder.

Stap 4 De sleuteloverdracht.
 

Zodra je het overnamedocument hebt getekend, volgt de volgende stap: het tekenen van de huurovereenkomst.
Hierin zijn alle rechten en plichten voor jou als huurder opgenomen.

Tot slot ontvang je de sleutel van de woning.
Tijd om jouw nieuwe woning te betrekken!

Welke kosten zijn er voor een huurder?

Er zijn diverse kosten die door de makelaar bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht, zoals inschrijfgeld, administratiekosten en verhuurkosten.

Hieronder vallen de redelijkerwijs gemaakte kosten die (tevens) gemaakt zijn in het belang van de huurder.
Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hulp bij het aanvragen van een vergunning of huurtoeslag.

Sleutelgeld
Sleutelgeld is het bedrag dat door de verhuurder of door vertrekkende huurders aan de nieuwe huurder gevraagd wordt in ruil voor de sleutel.

Het vragen van sleutelgeld wordt gezien als een onredelijk beding als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW (er is geen of een verwaarloosbare tegenprestatie) en is daarom niet toegestaan.

Heb je toch sleutelgeld betaald? Dan kan je deze via de rechter terugvorderen. Je moet dan wel bewijzen dat het betaald is, bijvoorbeeld met een kwitantie of via getuigen (geen familie).

Administratiekosten
Administratiekosten kunnen worden berekend aan de huurder als de kosten in redelijke verhouding staan met de tegenprestatie die door de bemiddelaar zijn verricht. Hulp bij het verkrijgen van vergunningen is hier een voorbeeld van.

Tip: Veelgestelde vragen bij huurbemiddeling (ACM)

Wanneer hoef je geen bemiddelingskosten te betalen?
 

Een intermediair die een woning op funda.nl aanbiedt, bemiddelt ten aanzien van die woning altijd in opdracht van de verhuurder.

Als een intermediair zowel in opdracht van de verhuurder als de huurder werkt (tweezijdige bemiddeling), mag de makelaar geen loon in rekening brengen bij de particuliere huurder (artikel 417 en 427 van boek 7 Burgerlijk Wetboek).
Deze kosten zijn voor de verhuurder.

Dat mag ook niet als daar een andere naam aan wordt gegeven dan loon zoals bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, administratie-, commissie-, advies- of makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, eenmalige kosten huurder enzovoort.
Helaas biedt de wet geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet onder het begrip 'loon' valt.
Over het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst als loon worden beschouwd.
De regel dat er geen loon in rekening gebracht mag worden bij de huurder, geldt niet als de huurder handelt met bedrijfsmatige doeleinden.

Wanneer mogen er wel bemiddelingskosten in rekening gebracht worden?

Als de intermediair uitsluitend in opdracht van de verhuurder werkt is het lastiger om aan te geven welke kosten wel en welke kosten niet aan een huurder mogen worden doorberekend.

Overeenkomstig de wet staat het een verhuurder op zich vrij om een voordeel te bedingen voor zichzelf of voor zijn intermediair.
Er mag echter geen sprake zijn van het bedingen van een niet- redelijk voordeel (artikel 264 van boek 7 Burgerlijk Wetboek).
Dit is het geval indien er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat voor de huurder.

Kort gezegd moet het gaan om redelijke kosten waar een tegenprestatie van de intermediair of verhuurder tegenover staat.

Wat kan ik doen als ik ten onrechte bemiddelingskosten heb betaald?

Bemiddelingskosten die als gevolg van tweezijdige bemiddeling ten onrechte zijn betaald, kunnen door een particuliere huurder worden teruggevorderd bij de bemiddelaar.
Hiervoor moet het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten (de courtageafspraak) op grond van artikel 3:40 lid 2 Burgerlijk Wetboek worden vernietigd.
Als de courtageafspraak is vernietigd, kan de onverschuldigd betaalde courtage worden teruggevorderd.

De NVM heeft hiervoor een concept-sommatiebrief en een conceptdagvaarding opgesteld, die je hieronder kunt downloaden.

Het vernietigen van de courtageafspraak met de bemiddelaar kan tot drie jaar (artikel 3:52 Burgerlijk Wetboek), daarna verjaart de vordering.

• Dagvaarding NVM bemiddelingskosten - 2019
• Sommatiebrief NVM bemiddelingskosten - 2019

Bij wie kan ik melden dat een verhuurder of bemiddelaar in overtreding is? 

Wat is het voordeel van verhuren van mijn huis bij een NVM-makelaar?

Wat kost het verduurzamen van een woning en wat levert het op?

Het verduurzamen van een woning is vaak een verstandige investering, maar kan ook ingewikkeld en kostbaar zijn. 
Een NVM-makelaar kan je vertellen wat slimme investeringen zijn en op welke subsidies je aanspraak kan maken.
Daarnaast is een duurzamere woning in het algemeen meer waard
 

Is een duurzame woning makkelijker te verkopen?

Is een duurzame woning meer waard?

Wat zijn de redenen om te kiezen voor duurzaam wonen?

1. Duurzaam wonen is comfortabel
Energiezuinig wonen heeft invloed op het wooncomfort.
De eerste stap naar een duurzaam huis begint meestal met het isoleren van een woning.
Dat merk je direct: je huis voelt comfortabel warm aan op koude dagen en blijft langer koel als het buiten warm is.
 

2. Energiezuinig wonen betekent een lagere energierekening
Omdat een duurzame woning minder warmte verliest, hoef je minder te stoken.
Bij een energiezuinig huis gaan de kosten dus omlaag.
Ook niet verkeerd: duurzame woningen doen het goed op de woningmarkt.
Het wordt daardoor makkelijker je woning te verkopen en waarschijnlijk ook nog tegen een hogere prijs.
 

3. Een duurzaam huis is klaar voor de toekomst
Wanneer je energiezuinig woont blijft je woning altijd up-to-date.
En het hoeft niet allemaal in één keer te gebeuren.
Je kan ook je huis stapsgewijs verduurzamen, daarmee voorkom je eenmalige (grote) investeringen.
Zo werk je gefaseerd naar een duurzaam huis!

4. Duurzaamheid en het milieu
Duurzaam wonen is niet alleen voordelig voor jou, maar heeft natuurlijk ook een maatschappelijk voordeel.
Je bent minder afhankelijk van fossiele brandstoffen, stoot minder CO2 uit en daarmee ontlast je toekomstige generaties.
 

5. Met een duurzame woning ben je onafhankelijk
Duurzaamheid betekent ook onafhankelijkheid.
De komende jaren blijven de prijzen van gas en elektra stijgen.
Door de prijzen omhoog te schroeven wil de overheid huishoudens stimuleren om van het gas af te gaan.
Met het verduurzamen van je huis en de keuze voor alternatieve energiebronnen - zoals zonnepanelen of een warmtepomp - word je onafhankelijk van externe partijen en fluctuaties in prijzen.

De vragen over de cijfers van de NVM.

Elk kwartaal presenteert de NVM de woningmarktcijfers van het afgelopen kwartaal.
De daarbij veel voorkomende vragen en antwoorden vind je hieronder.

Wat is het verschil tussen de cijfers van het Kadaster/CBS en de NVM?

Er zijn drie belangrijke verschillen:

• Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (plusminus 75% van de totale markt).
• De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend. Het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder.
• Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en stedelijke regio’s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio’s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster.

Waarom staan er op Funda meer woningen te koop dan de NVM zegt?

• Funda toont naast woonhuizen en appartementen ook overig onroerend goed. Denk aan parkeerplaatsen, parkeergarages en bouwkavels.
• Funda toont ook nieuwbouwwoningen. De NVM spreekt over het aanbod van bestaande bouw dat direct beschikbaar is.
• Wanneer een woning onder voorbehoud is verkocht, is deze woning op funda nog steeds zichtbaar. Maar de NVM beschouwt dit als een verkochte woning.
• Het overige verschil zit in filtering door NVM en het meetmoment.